岡山 倉敷で住宅・建築の設計をしている－建築家の設計事務所ー宇川建築計画事務所です。
木や自然な素材を生かし、新築住宅から増築・リフォーム・リノベーション・耐震診断・耐震補強、ZEH住宅（ゼロエネルギー住宅）の設計しています。
住宅を建てる、購入を始めに思ったとき、「予算はどれぐらい必要なの？」「いまの所得から、どんな住宅が可能なの？」一般的な判断を説明します。
年収に対して、いくら住宅取得がかかるか
年収に対していくら住宅取得（建物または建物+土地）にいくら費用をかけたか？―「年収倍率」と言います。
全国平均 で 4113万円 年収の7.3倍
以前は住宅ローンの金額は年数の５倍であったが、最近は年収の７倍が多い。
住宅ローンの１ヶ月の返済金額と月収の比率 ー「返済負担率」と言います。
全国平均 113,300円/月 返済負担率 23.7％ 返済負担率25％以内にする。
以上を基準に、どんな住宅を持てるか？ 検討します。
住宅ローン 支払い例
住宅ローン例―1
借入額 3000万円 （内 ボーナス支払い分 500万円）
年収倍率 7 とすると 年収は428.6万円
元利均等払い 変動金利 1％ ２５年払い
毎月返済分 94,218円
ボーナス分 113,268円 年2回 （支払金額は金利により増える）
総返済額 33,928,700円
住宅ローン例―２
借入額 3500万円 （内 ボーナス支払い分 500万円）
年収倍率 7 とすると 年収500万円
元利均等払い 変動金利 1％ ２５年払い
毎月返済分 113,061円
ボーナス分 113,268円 年2回 （支払金額は金利により増える）
総返済額 39,581,795円
・金利が低いと毎月の支払い金額が少なくなります。
・支払い期間が長くなると毎月の支払い金額が少なくなります。
住宅取得にかかる費用
住宅取得に必要な費用―住宅ローン＋頭金（自己資金）になります。
土地購入にかかる費用―土地代 一般的に住宅地の場合 20万円/坪
不動産仲介料 土地価格の３％
土地登記費用 約20万円
住宅の建設にかかる費用―建設費と建設工事契約印紙代 （住宅建設単価60～80万円/坪）
外構工事費 100万円
水道引込工事と負担金 30万円
建物登記費用 20万円
設計・申請関係費用・地盤調査費（数十万円から工事費の10％）
住宅ローン費用等―住宅ローン契約印紙代 5万円
住宅ローン抵当権設定費用、銀行融資手数料４0万円（銀行により金額変わる）
火災保険（ローン期間の一括腹払いになる）30万円ぐらい
その他費用―家具・カーテン・エアコン・家電の購入費、引越し代など
土地金額＋住宅建設費 以外にかかる概算の費用 300～400万円
岡山エリアでの住宅取得にかけれる費用
主人 一人の年収所得で住宅を取得するケース ー ローンの支払いから総資金 4000万円程度が多い.
夫婦で所得がある場合、自己資金に余裕がある場合 総資金4000万円以上も可能である.
住宅取得予算からどんな住宅が可能か？
収入はあるが住宅取得に費用をかけたくない
希望の住宅を建てるにはいくらかかるのか
予算から取得可能ないくつかの住宅パターンがあります
住宅の取得予算と条件から検討する
A:土地を購入して新築住宅を建てるー3500～4000万円
土地代 1000万円 住宅建設費 2500万円 合計 3500万円が基準
土地 20万円/坪 で 広さ50坪程度―分譲地価格 1000万円程度が多い
建物が古くなっても、将来土地の資産価値はある
建物 一般住宅 70万円/坪 住宅の広さ 35坪程度
（ZEH住宅・太陽光発電・長期優良住宅などの仕様によりコストUPあり）
ローコスト住宅では 60万円/坪 30坪で 1800～2000万円
（ローコスト住宅の場合 工事中に見積にない工事の発生・仕様の変更により追加金額ある）
ハウスメーカーでは 80～100万円/坪
（一般的に価格は高くなる、仕様・仕上・機器類がメーカー指定になる、変更ができない）
間取りや外観の工夫、仕上げ・設備機器の厳選により2500万円～も実現可能
土地探しを根気よく探す、常時不動産情報をチェックする
信頼の置ける設計者・施工者を探す
B:手持ちの土地に新築住宅を建てるー2500～4000万円
土地はあるので、土地関係費用は不要になるので、
住宅建設費 3500万円～4000万円と可能になり予算の余裕があり、広い住宅やかなりの希望がかなう。
信頼の置ける設計者・施工者を探す
C：建売住宅を購入するー3000万円～
注文住宅より安くなる、総額を抑えるので狭い土地が多い、仕様・仕上・機器類は変更できない
住宅にこだわりがない人向きで、建っている建物を見てすぐに入居可能、将来土地の資産価値はある
信頼の置ける販売会社か？
ローコスト住宅も手がける設計者を探し、土地から取得し新築で建てることも可能
D：新築マンションを購入するー2500万円～4000万円 3LKDが基準
駐車場は1台分のみになる、2台目からは近隣に貸駐車場を借りることになる（費用かかる）
毎月に管理費、修繕積立金、駐車場代の支払いが発生するー約2～3万円/月
家族構成 4人 寝室1室、子供室（洋室）２室が基本タイプ、子供3人個室は？4LDK高くなる
管理組合の役員が順番に回ってくる
マンションの寿命は何年？築30年以上になると劣化が多くなり大規模な修繕が必要になる
老後の資産価値は期待できない、マンションの住める耐用年数40～50年 現在は建替えは難しい
E:中古住宅を購入してリフォームするー2000万円～3000万円
中古住宅購入費用 1500万円～ 探せば良い物件あるが、好みの住宅は探しにくい？
リフォーム費用 築が近いと100～200万円
外壁吹替・断熱工事、設備機器の取替えすると1000万円ぐらい
2000年以前の建物は耐震補強が望ましい 耐震工事200万円程度、耐震補強すると耐用年数伸びる
最近は中古住宅を購入してリフォーム工事される方多い、総予算は低く抑えられる
耐震診断・耐震補強を手がけ、リフォーム設計の得意な設計者を探す
F:中古マンションを購入してリフォームする
中古マンション購入費 1500万円～ 2500万円になると新築マンションが可能になる
都心で新築では価格が高い物件が、手頃価格で取得が可能
築年数が古いと耐用年数がすぐにくる。購入者の年齢から生涯何年住むか？検討する
できれば築10年以内の物件がおすすめ、ほか条件は新築マンションと同じ