岡山 倉敷で住宅・建築の設計をしている－建築家の設計事務所ー宇川建築計画事務所です。
木や自然な素材を生かし、新築住宅から増築・リフォーム・リノベーション・耐震診断・耐震補強、ZEH住宅（ゼロエネルギー住宅）そして木を生かした建築物の設計をしています。
土地を探して住宅を建てる、「土地の探し方」の説明します。
建設地を探す
・どうやって土地を探す
今は各不動産会社がホームページで住宅向きの土地を掲載していますので、ネットから土地情報を得ることができます。
また新しい物件が出ると掲載されるので、こまめにチェックが望ましいです。
気に入りそうな土地があれば、土地について詳しい情報を請求して良いです。
住宅と違って、土地についてはしつこく営業されることは、ほぼないでしょう。
また、掲載してる不動産会社に行き、話を聞くのも良いです。
「どんな土地なのか？」「なぜ売りに出ているのか？」などの情報も得られることもあります。
まだネットに公開されていない土地情報も得られることもあります。
これから公開予定の土地を購入したケースもあります。
まず住みたいエリアの情報から探すとよいでしょう。
子供の学校に通う学区から、希望エリアを探す方多いです。
岡山市の学区表はこちらー学区の町名が分かります、岡山市以外は行政の学区で検索すると出るでしょう
ネットからこうした土地情報が得られます
どこを確認するか？
当然 まず土地の価格を見ます。一般的な住宅の建設地の場合 1000万円～1500万円代が多いでしょう。
それ以上になると一般の方が住宅を建てるには建設費用が多くなります。
一般的な住宅地は 20万円/坪の価格帯が多く見られます。土地代総額が1000万円とすると、土地の広さは50坪ぐらいに区画されていることが多いです。
街の中心地近くなると、土地の坪単価が高くなると、土地面積を小さくた分譲地が多くなります。
場所ー公開されている情報では場所が分からない場合あります。その場合気に入りそうなら連絡を入れて場所を教えてもらい、かならず現地に行きます。学校まで思いのほか、距離が遠い場合もあります。小学校の場合、学校に問い合わせして、通学路について聞かれることもあります。
地目ー宅地を確認します。宅地以外の場合 要注意です。
土地条件ー更地渡し？建物が建っている場合 建物を解体して更地渡しか？建物付きの渡しか？確認します。
建物をこちらで解体する場合、いくらぐらいかかるか？想定解体費を聞きます。
土地面積ー測量図があるか？道路および隣地と境界確定しているか？購入時には確認します。
道路ー道路は公道（行政の所有の道路）であるか？ 私道は避けたほうが良いです。土地は公道に2M以上接道する必要あります。多くは土地の一面に道路に面しています。道路の幅員は4M以上が望ましいです。4M以下の場合、道路後退があります。また、車の通行しにくくなります。道路幅員は6Mあればベストです。
用途地域ーどんな建物が建設できるか？法律で決められています。住宅であれば用途地域の名称に「住宅」の文字があれば建てれます。市街化調整区域は「原則、住宅は建てれない」ので避けます。
「住宅が建てれるか？」不安の場合、「行政の建築指導課」に行き確認しましょう。
われわれ専門家も疑問点は「行政の建築指導課」「都市計画課」に行き確認します。合わせて下水道課で下水の引込み、水道課で水道の引込みも調べます。
下水が整備されていない場所では、合併浄化槽の設置が必要になります。多くは補助金で設置できますが、下水道課で確認します。水道と下水には引込みに負担金が別途必要になる土地もあります。
建蔽率ー土地の広さに対して、概ね１階の床面積の割合、一般的に60％が多いです。
容積率ー土地の広さに対して、１階と２階の床面積を合計した延床面積の割合、200％が多く住宅では問題ないでしょう。
建築条件ーこの土地で住宅を建てるには、建設する建設会社が決められている土地です。「早く土地を売って現金化したい」などある場合、交渉により「建築条件」はずしてくれることもあります。
Googleマップの活用
土地の場所が分かれば、Googleマップで土地の様子が確認できます。
・航空写真で空から様子が確認できます
・ストリートビューで土地と周囲の様子が分かります
学校までの道筋はストリートビューで分かります。
写真は古い場合ありますが、よく仕事で使います。
土地を見に行きます
以上の条件が良さそうなら、かならず現地を見に行きます。
ポイント
・道路の状況
・隣地の建物の様子、どんな方が住んでいるか？
・日当たり
・隣地との高低差
などじっくり見ましょう。時には何回も見に行ったり、時間を変えて見たりすると良いでしょう。
気になることあれば、道を歩いている人に聞いたりします。時に、遊んでいる子供に聞くこともあります。
ハザードマップを確認しましょう
住みたい候補地、購入したい土地のエリアの「ハザードマップ」を見て、エリアの災害の被害予想を必ず確認しましょう。
ハザードマップで確認できる項目
・予想される大地震（南海地震）が起きた場合の震度予想ー耐震等級3級にする
・建物の倒壊率ー同上 リンチの建物が倒壊しないか？倒壊しそうなブロック塀はないか？
・液状化の可能性ー地盤保険に液状化特約加入する
・豪雨による洪水の水位予想ー耐水化住宅など被災時の対策を考えておく
・豪雨による内水（地面から浸水する予想高さ）ー基礎への浸水、床上浸水対策を考えておく
・避難場所マップー避難場所の確認
などを確認し、新しく住宅を建設する場合対策を検討します。
現在土地購入時には不動産会社はハザードマップの説明をされます。
私が「土地選び」に関わる場合、以上は事前に確認し報告します。
岡山市についてはこちらの「土地情報システム」から見ることができます。
岡山市以外は各市町村のホームページから見れます。
土地の購入と住宅ローン
以上をへて土地購入候補地が絞り込まれたら、仲介をしている不動産会社に会って、土地について説明を受けます。
Q:土地価格の交渉はできるか？
A:販売から期間が経っている土地、団地の分譲地内で売れ残っている土地など状況により、値下げ交渉できる場合もありますが、交渉期間が長くなると他の方に買われてしまう場合あります。
Q:施工する建設会社が指定されている「建築条件」付いているが、外してもらえるか？
A:「建築条件」付いているが、外してもらえる場合もあります。土地価格が1割ぐらい高くなる提示されることもあります。
土地の購入を考えると、購入資金を早めに検討します。
自己資金で土地を購入できる方は、ほぼなくて、多くの方は土地取得に銀行にて「住宅ローン」を使います。
土地取得費ぐらい現金があった場合でも、住宅建設に資金が必要になりますので、資金計画を検討しておきます。
土地取得段階で、各銀行を廻り「住宅ローン」の情報を集めましょう。
金融機関によっては、土地取得に住宅ローンが使えない場合もあります。
例ー農協JA や 住宅支援機構フラット35など 確認しましょう。
住宅ローンについては別ページご覧下さい。
不動産会社から土地を購入する場合「重要事項説明書」と「売買契約書」が作成されます。
「売買契約」の前に、宅地建物取引主任 から 「重要事項説明書」の説明を聞きます。
土地購入に私が関わる場合は、「売買契約」の前に事前に「重要事項説明書」をもらい、内容をチェックし、疑問点は質疑します。
重要な内容が多いので契約時にはじっくり確認することはできません。
また、現地で不動産会社から説明をしてもらいます。
重要な項目
・売買価格と価格に含まれない別途に必要となる金額（負担金や税金）
・測量図はあるか？隣地との境界設定協議は済んでいるか？
・既存の建物扱いー残るのか？解体して更地なのか？
・登記は誰に頼むのか？司法書士の選定ー不動産会社が紹介してくれます、銀行の承諾必要
など確認します。
以下のページは重要です
当事務所で設計・監理する住宅では「土地選定のアドバイス」「建設に伴う法令の確認」「現地の視察とアドバイス」「重要事項の内容の確認」「売買契約書の確認」「不動産会社との交渉の立会」「売買契約の立会」など設計・監理業務として行います。
上記業務のみも対応しています。