岡山 倉敷で住宅・建築の設計をしている-建築家の設計事務所ー宇川建築計画事務所です。

木や自然な素材を生かし、新築住宅から増築・リフォーム・リノベーション・耐震診断・耐震補強、ZEH住宅(ゼロエネルギー住宅)そして木を生かした建築物の設計をしています。

住宅を建てる資金として、ほとんどの方は「住宅ローン」を借入れます、そこで岡山での「住宅ローン」説明します。

 

住宅ローンでいくら借りられるのか?

 

 

マイホームを購入する方の多くが利用する住宅ローン。無理なく借りられる金額は、一般に「年収(額面)5倍まで」「返済負担率(収入に占める返済金額の割合)25%以下」といわれています。

 

年収の5倍はカンタンに計算できますが、返済負担率25%で借入金額がいくらになるかは、金利や返済期間(何年かけて完済するか)によって変わってきます。

 

たとえば、金利が1%のままずっと変わらないとして、35年ローンを組んだ場合、

 

  • 年収500万円の方なら3,690万円。
  • 年収600万円の方なら4,428万円。
  • 年収700万円の方なら5,166万円になります。

 

ただし、≪年収の5倍≫または≪返済負担率25%≫なら、必ずローンが組めるというわけではありません。

銀行の審査では年収だけでなく、車のローンやカードキャッシングの返済状況・購入する物件の価値・本人の健康状態なども考慮されます。

ほとんどの銀行では、年収300万円以上でなくては審査に通らないと言われています。
返済負担率は、年収400万円未満では30%まで・年収400万円以上では35%までが合格ラインでしょう。

 

 

また、審査に受かったとしても必ず返せるとは限りません。本当に無理なく返していけるかどうかは、昇給の見込みや毎日の生活費・子供の教育費など、現在だけでなく20年後・30年後の収支も考えましょう。

現在は年収の67倍が平均

 

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」の結果(全国平均)を参考にすると、2019年に住宅を購入した世帯の年収倍率は、住宅の種類で多少の差があるものの67倍が平均となっています。

 

 

年収による住宅ローンの金額

 

住宅の種類別の年収倍率を、以下の表にまとめましたので参考にしてください。

 

住宅の種類

年収倍率

土地付注文住宅

7.3

新築マンション

7.1

建売新築住宅

6.7

注文住宅

6.5

中古マンション

5.8

中古戸建

5.5

 

 

返済負担率25%の年収別借入額の目安

 

返済負担率は25%以下が理想ですが、25%だと借入額がいくらになるのかを年収別にまとめたので、目安にしてください。

 

年収

返済負担率25%の場合の借入額

300万円

2,040万円

400万円

2,720万円

500万円

3,400万円

600万円

4,080万円

700万円

4,760万円

 

スクロールできます

 

※上の表は次の条件で試算しています
返済負担率25%、住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なし

 

 

 

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの返済方法

元利均等返済

元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合が変化していく返済方法。

返済当初は利息が大部分を占めるので元金部分の減り方は遅いが、毎月の返済金は一定なので、この返済方法で借りる方がほとんどです。

 

元金均等返済

 

 

元金部分を返済期間で均等に割り、残高に応じた利息を載せていく返済方法。

 

返済当初が最も返済額が多く、返済が進むと返済額も徐々に少なくなっていきます。

 

 

 

 

本人の年収

 

 住宅ローンを借り入れるご本人様の年収が、毎月の返済額の上限を決定する基準になります。住宅ローンの返済は、年収の25%程度までが無理のないラインといわれています。

 

 

連帯債務者の年収

 

 夫婦や親子などが共同で住宅ローンを借り入れる場合、本人名義人ではない方は「連帯債務者」として、共同で住宅ローンの返済義務を負うことになります(親子リレー返済の後継者も同様)。連帯債務者様の年収に応じて、毎月の返済額の上限が上がります。
 複数の債務者がいる場合には、有利な借り入れプランをいくつか組み合わせて利用することが、容易になります。たとえば、親子リレーローンを利用すると、通常は年齢制限でローンを組むことのできない高齢者も、住宅ローンの申し込みが可能になります。

 

 

金利タイプ

 

 返済期間の最初から終わりまで金利が変わらない「固定金利タイプ」、借入当初数年間のみ金利が確定し、その期間が終了するごとに改めて金利タイプの再選択を繰り返す「固定金利期間選択タイプ」、半年ごとに金利が変動する「変動金利タイプ」の3つのカテゴリーの商品があります。

固定金利型

 返済期間の最初から終わりまで、金利が決まったタイプのローンです。住宅を取得する段階で、返済額が決まっているため、返済計画が立てやすくなります。
 将来的な金利上昇リスクを避けられる反面、変動金利タイプよりも高い金利設定になっています。全期間金利が変わらない場合と、11年目以降から金利が変わる(上昇する)2段階金利の場合があります。
 代表的な商品に「フラット35」があります。これは、民間金融機関が住宅金融公庫と提携して実現した「長期固定金利」の住宅ローン商品(債権化商品)で、15年から最長35年までの返済期間中、金利の変動がないのが特徴です。

 

 

 

 

 

変動金利型

 返済期間内に金利が変動するタイプの住宅ローンです。一般的に、毎年4月と10月の2回、金利が変動しますが、返済額は5年間変わりません。5年ごとに見直されて新しい返済額が適用されます。
 金利が上昇した場合には返済額が増加しますが、「上昇幅は最大で1.25倍まで」など、返済額に上限が設けられるケースが一般的です。
 借入後に金利が大幅に上昇すると返済の多くが利息の支払いに充当され、元金返済が停滞してしまう可能性もあります。
 また、返済額は5年間変わらないため、金利の上昇による利息の増加を、元の返済額でまかないきれなくなる可能性もあります。この場合は、5年間に払いきれなかった利息が「未払い利息」として繰り越され、将来の返済に順次持ち越されていくことになります。そのため、元金返済がますます停滞してしまう可能性も出てきます。

 

 

 

期間選択(固定金利選択型)

 借入れ当初の一定期間のみ金利が確定し、同期間が終了した時点で、融資を受けた人が金利タイプを改めて選択し直す仕組みの住宅ローンです。固定金利期間は2年、3年、5年などの短い期間から、20年、35年など長期間まで多様に設定されています。
 現在ラインアップされている住宅ローンのなかで、最も取り扱いが多いカテゴリーです。民間の金融機関では、優遇度合いの大きいキャンペーン金利を適用する場合も多くなっています。
 固定金利期間が終了すると、金利タイプを再選択する必要があります。固定金利から変動金利に変更する場合には手数料がかからないケースが一般的ですが、改めて固定金利を再選択すると手数料がかかる場合もあり、事前の確認が必要です。
 キャンペーン金利によって優遇されているケースでは、優遇度が大きければ大きいほど、キャンペーン期間終了後の金利が高く感じられる場合があります。借入れ前に、キャンペーン終了後の条件を十分に検討しておくことが大切です。

 

住宅ローンの用語の解説はこちら

 

 

フラット35

 

 住宅金融支援機構がバックアップする、証券化の仕組みを活用した固定金利タイプの代表的なローンです。いろいろな金融機関がスタンダード商品としてラインアップしています。
 15年から最長35年までの返済期間中、金利が決まっており、返済額もあらかじめ固定されています。そのため、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクへの不安がありません。全期間、同一金利が適用される商品が、数多く出されています。
 住宅金融支援機構からの直接融資ではないため、申し込む金融機関によって、適用される金利に違いがあります。申し込み時ではなく、融資が実行される時点での金利が、適用金利になります。

各金融機関が取り扱っていますが、申し出ないかぎり勧められない金融機関もあります。

 

土地の購入資金も融資対象になるか?。

住宅の建設と併せて購入した土地であれば、借入れの対象となります。住宅が完成している建売住宅なら対象になるが、土地取得での注文住宅では融資対象にならない。

次の事項にご注意ください。土地の購入費のみに対するお借入れはできません。地の購入費に対するお借入れのみ先に行うことはできません。建設費のお借入れと同時に行います。注文住宅の場合で、住宅竣工前に土地購入資金のお支払が必要なときは、いったん自己資金をご用意いただくか他のローンをご利用いただくなどの必要があります。

 

 

 

 

住宅ローンの支払いがいくらになるか?

 

 

月額返済額(毎月返済額)

 

 住宅ローンの返済のために、毎月支払う金額です。月々の返済額が、手取り月収の30%を超える場合は、家計への負担が重くなります。特に教育や介護で出費が増える可能性のある家庭は、厳しい状況に陥る場合があります。余裕を持った返済額の設定が望まれます。

 

ボーナス併用払い/ボーナス返済分(ボーナス借入返済額)

 借入額の一部をボーナス時に支払う方法です。月々の支払いとは別に、6カ月ごとにボーナス返済分を上乗せして支払うことになります。「毎月返済+ボーナス返済」が、年間の支払い額になります。利用可能な上限は金融機関ごとに異なります。以前は借入総額の5割までとなっていましたが、最近では4割程度までに設定しているケースが多くなっています。
 月々の支払いにかかる借入額が減少するため、毎月の返済額が軽減されますが、ボーナス払い分の元金は毎6カ月間据え置かれるため、金利負担が発生し、同一期間のローンで比較すると、月払いのみの返済よりも総返済額が多くなります。ボーナス時の返済額を多く設定すると、ボーナス支給額が減少した場合に、返済が厳しくなるケースも考えられます。ボーナス返済額は、借入額の12割程度にとどめるのが安全です。
 ボーナス返済を併用するメリットは毎月の返済額を軽減できることですが、月額返済額を軽減しないで返済期間を短縮するという選択も可能です。

 

こちらの住宅支援機構のホームページでシュミレーションをおすすめします。

 

 

 

金融機関を訪問する

土地を購入したい、住宅を建てたい・購入したい場合、最寄りのエリアの金融機関を訪問して、説明を受けることをおすすめします。各金融機関では土曜日・日曜日も開いている「住宅ローン専門窓口」を解説しています。土日は混雑しますので事前に予約をおすすめします。

 

一生支払う住宅ローンです。決してハウスメーカーや建設会社に「住宅ローン」を任せないでください。

自分で銀行を訪問して「融資期間、毎月支払、ボーナス支払い、借り入れる金額」を確認してください。

「最大借り入れ可能金額」は、ハウスメーカーや建設会社に知られないようにしてください

 

各銀行のホームページでも住宅ローン情報を公開していますが、店舗に行くと優遇金利などお得な情報が得られます。

以下に 岡山での金融機関の住宅ローンについて、私の意見を紹介します。

 

訪問したとき必ず確認すること

 

融資手数料

 

 金融機関から融資を受けるために必要な手数料です。金融機関の事務作業に関わる経費です。金融機関によってバラツキが大きく、決まった金額を一律に適用する機関もあれば、借入額に比例して手数料率を設定している機関もあります。借り入れ前にかならず確認が必要です


 

保証料

 

 連帯保証人をつけずに住宅ローンの申し込みを行う場合に、ローン保証会社に支払う費用です。金利換算で0.2%程度です。
 最近では、「フラット35」など、保証料の不要な住宅ローンもあります。この場合、実質的に0.2%程度の金利優遇を受けることになります。

生命保険料

 

  金融機関により生命保険のタイプが異なります。例ーガンになったら毎月の支払いが免除されるなど

どんな保険タイプがあるか?毎月の支払いがいくら違うか?かならず聞いてください。

 

以上も借り入れる金融機関を決める要素になります。

また、自分の年収ならいくらまで借りられるか相談してください。

 

 

中国銀行

岡山では最もメジャーな銀行で、給料振込も中国銀行になっている方多いと思います。

土曜日・日曜日も開いている「住宅ローン窓口」もありますので、一度訪問して説明を聞くことをおすすめします。

 

トマト銀行

多くの金融機関がフラット35をすすめられないが、トマト銀行ではフラット35の利用をすすめられました。

フラット35を検討されてる方は一度訪問をおすすめします。

香川銀行

岡山で住宅ローンを借入する金融機関として、岡山県に隣接している県で岡山エリアに営業所を開設している金融機関が優遇措置がある金融機関が多いです。

その中でも、私の事務所で建てられた方で香川銀行の岡山市内の支店で借入された方多いです。

岡山県外の金融機関の訪問もおすすめします。

 

114銀行

 

香川県の銀行で清輝橋に支店があります。手厚い団体生命保険があります。

 

ほか岡山で支店を開設している銀行では、山陰合同銀行、阿波銀行などもあります。

JA岡山(農協)

 

金利も安めなのでおすすめします。農協組合員でなくても口座開設すれば融資受けることができます。

ただし、土地融資からの住宅融資には不向きでしょう。

私の事務所で建てられた方でJAで借入された方います。

 

中国ろうきん(中国労働金庫)

 

会社勤めの方は「中国ろうきん」の住宅ローンが借入できます。

特徴は住宅ローンにプラスして500万円まで融資が住宅ローンとして受けれます。

すでに毎月、車の支払いやカードローンの支払いがある場合、500万円まで住宅ローン金利で借り入れることができ、これらのローンを返済することで、毎月のローンの支払いが楽になります。

特長 保証料が0円、団体信用生命保険が0円、繰り上げ返済が0円がありますー有担保住宅ローン

返済期間も最長40年もあり、20代で住宅を建てる方にはおすすめです。

 

 

 

以上の金融機関の掲載パンフレットは時期により変わりますので、各金融機関に出向き情報を得てください。

わたしは、金融機関への紹介はしていますが、個人情報の保護のため、同行は避けています。

 

最近では、ネット銀行や都市銀行で住宅ローンを組まれる方もいます。

 

追加資料

 

 

毎月返済額から算出する借入可能額

 

 

(単位:万円)

 

毎月返済額

金利

返済年数

15

20

25

30

35

5万円

1.0

830

1,080

1,320

1,550

1,770

1.5

800

1,030

1,250

1,440

1,630

2.0

770

980

1,170

1,350

1,500

2.5

740

940

1,110

1,260

1,390

3.0

720

900

1,050

1,180

1,290

6万円

1.0

1,000

1,300

1,590

1,860

2,120

1.5

960

1,240

1,500

1,730

1,950

2.0

930

1,180

1,410

1,620

1,810

2.5

890

1,130

1,330

1,510

1,670

3.0

860

1,080

1,260

1,420

1,550

7万円

1.0

1,160

1,520

1,850

2,170

2,470

1.5

1,120

1,450

1,750

2,020

2,280

2.0

1,080

1,380

1,650

1,890

2,110

2.5

1,040

1,320

1,560

1,770

1,950

3.0

1,010

1,260

1,470

1,660

1,810

8万円

1.0

1,330

1,730

2,120

2,480

2,830

1.5

1,280

1,650

2,000

2,310

2,610

2.0

1,240

1,580

1,880

2,160

2,410

2.5

1,190

1,500

1,780

2,020

2,230

3.0

1,150

1,440

1,680

1,890

2,070

9万円

1.0

1,500

1,950

2,380

2,790

3,180

1.5

1,440

1,860

2,250

2,600

2,930

2.0

1,390

1,770

2,120

2,430

2,710

2.5

1,340

1,690

2,000

2,270

2,510

3.0

1,300

1,620

1,890

2,130

2,330

10万円

1.0

1,670

2,170

2,650

3,100

3,540

1.5

1,610

2,070

2,500

2,890

3,260

2.0

1,550

1,970

2,350

2,700

3,010

2.5

1,490

1,880

2,220

2,530

2,790

3.0

1,440

1,800

2,100

2,370

2,590

11万円

1.0

1,830

2,390

2,910

3,410

3,890

1.5

1,770

2,270

2,750

3,180

3,590

2.0

1,700

2,170

2,590

2,970

3,320

2.5

1,640

2,070

2,450

2,780

3,070

3.0

1,590

1,980

2,310

2,600

2,850

12万円

1.0

2,000

2,600

3,180

3,730

4,250

1.5

1,930

2,480

3,000

3,470

3,910

2.0

1,860

2,370

2,830

3,240

3,620

2.5

1,790

2,260

2,670

3,030

3,350

3.0

1,730

2,160

2,530

2,840

3,110

13万円

1.0

2,170

2,820

3,440

4,040

4,600

1.5

2,090

2,690

3,250

3,760

4,240

2.0

2,020

2,560

3,060

3,510

3,920

2.5

1,940

2,450

2,890

3,290

3,630

3.0

1,880

2,340

2,740

3,080

3,370

14万円

1.0

2,330

3,040

3,710

4,350

4,950

1.5

2,250

2,900

3,500

4,050

4,570

2.0

2,170

2,760

3,300

3,780

4,220

2.5

2,090

2,640

3,120

3,540

3,910

3.0

2,020

2,520

2,950

3,320

3,630

15万円

1.0

2,500

3,260

3,980

4,660

5,310

1.5

2,410

3,100

3,750

4,340

4,890

2.0

2,330

2,960

3,530

4,050

4,520

2.5

2,240

2,830

3,340

3,790

4,190

3.0

2,170

2,700

3,160

3,550

3,890

19万円

1.0

3,170

4,130

5,040

5,900

6,730

1.5

3,060

3,930

4,750

5,500

6,200

2.0

2,950

3,750

4,480

5,140

5,730

2.5

2,840

3,580

4,230

4,800

5,310

3.0

2,750

3,420

4,000

4,500

4,930

20万円

1.0

3,340

4,340

5,300

6,210

7,080

1.5

3,220

4,140

5,000

5,790

6,530

2.0

3,100

3,950

4,710

5,410

6,030

2.5

2,990

3,770

4,450

5,060

5,590

3.0

2,890

3,600

4,210

4,740

5,190

25万円

1.0

4,170

5,430

6,630

7,770

8,850

1.5

4,020

5,180

6,250

7,240

8,160

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 3つの金利タイプの特徴とメリット・デメリット

 

 

全期間固定金利型

変動金利型

固定金利選択型


·         ・借入れ時の金利が返済終了まで変わらない(※)

·         ・毎月返済額と総返済額は借入時に確定する
(図1参照)

·         ※一部、途中で金利が変わるものがあるが、何%になるかは当初から決められている

·         ・年に2回(4月と10月)金利が見直される

·         ・毎月返済額の見直しは5年ごと。金利が大きく上昇した場合も、直前の返済額の1.25倍まで
(図2参照)

·         ※半年ごとに金利とともに返済額も見直すタイプのものも一部の金融機関で取り扱っている

·         ・一定期間の金利が固定される

·         ・固定期間は3年、5年、7年、10年、15年など。期間が短いほど金利は低い

·         ・固定期間終了後は、原則、変動金利型に。再度、固定期間を選ぶことも可。金利はその時点の金利を適用
(図3参照)




·         ・毎月返済額が決まっているので、将来の家計の見通しがしやすい

·         ・借入れ時の金利が変わらないので、金利が上がる不安から解放される

·         ・他のタイプのものよりも金利の設定は低め

·         ・金利が低い分、返済額に占める元金の割合が大きいため、元金の減り方が早い

·         ・一定期間の返済額を固定することができるので、当面の返済計画は立てやすい

·         ・全期間固定金利型よりは金利の設定は低め





·         ・他の金利タイプより、金利の設定が高め

·         ・金利が低くなっても、最後まで高い金利のまま

·         ・金利が上昇すれば、今よりも返済額は増える

·         ・金利が大きく上昇した場合、毎月返済額の上限が決まっているため、未払い利息が発生し元金が減らない可能性がある

·         ・固定期間終了後の毎月返済額の予測が難しく、将来の家計プランが立てにくい

·         ・固定期間終了後の金利が大きく上昇していると、返済額が大幅に額が増える場合がある

 

 

年収と支払い期間・金利による借入可能額の一覧表

 

 

返済期間は、最長35年まで設定できますが、多くの銀行が年齢制限を設けています。「80歳の誕生日までに完済すること」つまり「35年ローンを組めるのは44歳まで」というケースが一般的です。ご自分の年齢から、何年まで組めるかを考えてみて下さい。

 

 

 

返済負担率2535%・審査金利1.004.00%・返済期間1035年という条件で、年収ごとに借入可能額の元本を逆算し、早見表にまとめました。

たとえば「年収500万円で、年齢30歳の方が、民間の銀行の審査に通るギリギリの金額を知りたい」という場合は、こちらの表の赤丸の部分をご覧いただくと一目でわかります。

 

 

年収500万円

 

金利

返済負担率

10

15

20

25

30

35

1.00%

25%

1,189

1,740

2,265

2,763

3,238

3,690

30%

1,426

2,088

2,718

3,316

3,886

4,428

35%

1,750

2,625

3,500

4,375

5,250

6,125

1.50%

25%

1,160

1,678

2,158

2,604

3,018

3,402

30%

1,392

2,013

2,590

3,125

3,621

4,082

35%

1,624

2,349

3,022

3,646

4,225

4,762

2.00%

25%

1,132

1,618

2,059

2,457

2,818

3,144

30%

1,358

1,942

2,470

2,949

3,381

3,773

35%

1,584

2,266

2,882

3,440

3,945

4,402

2.50%

25%

1,104

1,562

1,965

2,321

2,636

2,913

30%

1,325

1,874

2,358

2,786

3,163

3,496

35%

1,546

2,187

2,752

3,250

3,690

4,079

3.00%

25%

1,078

1,508

1,878

2,196

2,470

2,706

30%

1,294

1,810

2,253

2,635

2,964

3,248

35%

1,510

2,111

2,629

3,075

3,459

3,789

3.50%

25%

1,053

1,457

1,796

2,080

2,319

2,520

30%

1,264

1,748

2,155

2,496

2,783

3,024

35%

1,474

2,039

2,514

2,913

3,247

3,528

4.00%

25%

1,028

1,408

1,718

1,973

2,181

2,352

30%

1,234

1,689

2,062

2,368

2,618

2,823

35%

1,440

1,971

2,406

2,762

3,054

3,293

 

(単位:万円)

 

年収500万円では、月々の支払いは 返済負担率25%104,000円、30%125,000円、35%145,000です。

 

年収600万円

 

金利

返済負担率

10

15

20

25

30

35

1.00%

25%

1,426

2,088

2,718

3,316

3,886

4,428

30%

1,712

2,506

3,261

3,980

4,663

5,313

35%

2,100

3,150

4,200

5,250

6,300

7,350

1.50%

25%

1,392

2,013

2,590

3,125

3,621

4,082

30%

1,670

2,416

3,108

3,750

4,346

4,899

35%

1,948

2,819

3,626

4,375

5,070

5,715

2.00%

25%

1,358

1,942

2,470

2,949

3,381

3,773

30%

1,630

2,330

2,965

3,538

4,058

4,528

35%

1,901

2,719

3,459

4,128

4,734

5,282

2.50%

25%

1,325

1,874

2,358

2,786

3,163

3,496

30%

1,591

2,249

2,830

3,343

3,796

4,195

35%

1,856

2,624

3,302

3,900

4,429

4,895

3.00%

25%

1,294

1,810

2,253

2,635

2,964

3,248

30%

1,553

2,172

2,704

3,163

3,557

3,897

35%

1,812

2,534

3,155

3,690

4,150

4,547

3.50%

25%

1,264

1,748

2,155

2,496

2,783

3,024

30%

1,516

2,098

2,586

2,996

3,340

3,629

35%

1,769

2,447

3,017

3,495

3,897

4,234

4.00%

25%

1,234

1,689

2,062

2,368

2,618

2,823

30%

1,481

2,027

2,475

2,841

3,141

3,387

35%

1,728

2,365

2,887

3,315

3,665

3,952

 

(単位:万円)

 

年収600万円では、月々の支払いは返済負担率25%125,000円、30%150,000円、35%175,000です。

 

年収700万円

 

金利

返済負担率

10

15

20

25

30

35

1.00%

25%

1,664

2,436

3,171

3,869

4,534

5,166

30%

1,997

2,924

3,805

4,643

5,440

6,199

35%

2,450

3,675

4,900

6,125

7,350

8,575

1.50%

25%

1,624

2,349

3,022

3,646

4,225

4,762

30%

1,948

2,819

3,626

4,375

5,070

5,715

35%

2,273

3,289

4,231

5,104

5,915

6,668

2.00%

25%

1,584

2,266

2,882

3,440

3,945

4,402

30%

1,901

2,719

3,459

4,128

4,734

5,282

35%

2,218

3,172

4,035

4,816

5,523

6,163

2.50%

25%

1,546

2,187

2,752

3,250

3,690

4,079

30%

1,856

2,624

3,302

3,900

4,429

4,895

35%